Bir malın kendisinin güvence olarak gösterilerek,ödünç alınan parayla satın alınması anlamına gelen iktisadi terim.İpotekli satış, ya da Mortgage'lı satış olarak da adlandırılır.
Tutulu satış genellikle taşınmaz mal (çoğunlukla da yapı)satınalımlarında kullanılır. Bu gibi satışlarda, parasal kurumlar ödünçverdikleri tutar (kredi) geri ödenene dek, taşınmaz mala el koyabilmeyetkisini ellerinde tutarlar. Bu tutu, parasal kurumların ödünçverdikleri para için bir güvence niteliğindedir. Bu yöntem, özel ya datüzel kişilerin, bir taşınmaz malın ederi kadar paraları başlangıçtaolmasa da, malı alıp, genellikle 15-30 yıllık süre içerisinde parçaparça ödemelerini ve sonunda da tümüyle sahip olmalarını sağlar. Ödemetamamlandığında, tutu durumu ortadan kalkar.
Ödünç verilen tutar, ödünç isteyenin geri ödeme kapasitesine(genellikle aylık gelirinden giderleri çıkarıldıktan sonra hesaplanır)ve satın alınmak istenen taşınmaz malın "Hemen Paraya ÇevrilebilirDeğeri"ne (HPÇD) bağlıdır. HPÇD genellikle malın değerinin %75'i ile%90'ı arasında olur ve borcun ödenememesi durumunda malın parasalkurumca hemen satılabileceği tutara denk gelir. Tutu yöntemiyle alınanmallar, borcun ödenememesi durumunda, parasal kurumca, genellikleederinin biraz altında beklemeden satılırlar.
Tutu yöntemiyle ödünç alınan tutarın geri ödenmesinde, genellikle oülkedeki vergi yasalarına ve ödünç alanın alabileceği rizikolara bağlıolarak değişik parasal yapılar kullanılır. Örneğin borç faizlerininvergiden düşülebildigi ülkelerde, geri ödemelerin sanki hepsi faizödemesiymiş gibi yapılandırılır. Ya da, ödünç alınan tutarın değişikoranlardaki bölümü (ödünç alanın riziko seçimine göre) borsa fonlarınayatırılarak ödemeler oradan gelen gelirle yapılır.
Birçok ülkede, özellikle de gelişmiş ekonomilerde, ev, işyeri satınalımlarının tutu yöntemiyle yapılması çok olağandır.